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红网时刻新闻(wen)1月28日讯（记者(zhe) 贺(he)露燕 肖肖）近(jin)日，湖(hu)南长沙一小区业(ye)主在红网《问法(fa)湖(hu)南》栏目(mu)反映，其因汽车被(bei)刮、房(fang)屋漏水等问题，与(yu)物业(ye)产生纠纷，且物业(ye)一直没有有效处理。由于物业(ye)服务问题协商未果，该业(ye)主暂未缴纳物业(ye)费，后被(bei)物业(ye)公(gong)司起诉(su)至法(fa)院，个人资金(jin)被(bei)划走。该业(ye)主希望了解如何依法(fa)维(wei)护自身权(quan)益。
这(zhe)类纠纷并(bing)不少见。许(xu)多业(ye)主因对物业(ye)服务不满，采取拒缴物业(ye)费的(de)方式表达(da)抗议，却可能面临被(bei)起诉(su)、强制执行的(de)风险。那(na)么，业(ye)主在类似(si)情况下究竟该如何正确维(wei)权(quan)？物业(ye)公(gong)司起诉(su)业(ye)主缴纳物业(ye)费，业(ye)主能否以“物业(ye)服务不到(dao)位(wei)”为由进行抗辩？
针对此类纠纷，北京德恒（长沙）律师事务所文立冰律师给(gei)出了相关建议和维(wei)权(quan)策(ce)略。
根据《民法(fa)典》第九百四十四条(tiao)规定，业(ye)主应当(dang)按照约定支付(fu)物业(ye)费，物业(ye)公(gong)司已(yi)经按照约定和有关规定提供服务的(de)，业(ye)主不得(de)以未接受或(huo)者(zhe)无需接受相关物业(ye)服务为由拒绝(jue)支付(fu)。但同时，如果物业(ye)公(gong)司未履行合同约定的(de)服务义务，或(huo)履行存在严重瑕疵，业(ye)主可依据《民法(fa)典》第五百七十七条(tiao)关于违约责任的(de)规定，主张物业(ye)公(gong)司构成违约，并(bing)要(yao)求其承担相应责任。
在诉(su)讼中，业(ye)主需提供证据证明物业(ye)公(gong)司提供的(de)服务不符合合同约定或(huo)存在管理瑕疵，例如地(di)下车库安全(quan)巡检不到(dao)位(wei)、房(fang)屋漏水未及时修缮等。法(fa)院会结合双方举证情况，综合判断物业(ye)公(gong)司是否应减免部分物业(ye)费或(huo)承担赔(pei)偿责任。
车辆停在车库被(bei)划，如何追(zhui)究物业(ye)责任？
业(ye)主反映，其车辆在小区停放期间，车漆被(bei)划伤。对此，律师建议业(ye)主搜集小区停车位(wei)收费文件、地(di)下车库停车管理合同及收费凭证、停车位(wei)四周的(de)监控视频和车辆上方照明灯具运行情况等证据。按照法(fa)律规定，物业(ye)公(gong)司应当(dang)按照合同约定或(huo)管理规约在服务区域内，为业(ye)主提供建筑物及其附属设施的(de)维(wei)修养护、环境卫生和相关秩序的(de)管理维(wei)护等服务。如果物业(ye)公(gong)司无法(fa)或(huo)拒绝(jue)向业(ye)主提供停放车辆区域当(dang)时的(de)监控视频和应设置的(de)照明装置，致使无法(fa)查找实施侵权(quan)行为的(de)第三人的(de)，可以向人民法(fa)院主张物业(ye)公(gong)司在安全(quan)巡检、服务管理方面存在瑕疵，法(fa)院会结合证据和物业(ye)服务标准，可酌情判决相应的(de)赔(pei)偿费。
房(fang)屋漏水物业(ye)不管，业(ye)主该如何应对？
针对房(fang)屋漏水未及时修缮问题，文立冰律师建议，业(ye)主可采取“先协商、再投(tou)诉(su)、后诉(su)讼”的(de)方式，依法(fa)理性维(wei)权(quan)。
首先，业(ye)主可先向物业(ye)企业(ye)的(de)上级公(gong)司或(huo)总部正式提出书面意见，要(yao)求其督促整改并(bing)给(gei)予答复。
若内部沟通无效，可进一步向街道办、社区、住建局物业(ye)科或(huo)拨打(da)12345热线反映问题。相关行政处理记录，未来(lai)也可作为诉(su)讼证据。
建议联合有共同诉(su)求的(de)业(ye)主，对照《物业(ye)服务合同》条(tiao)款，搜集物业(ye)履职不到(dao)位(wei)或(huo)服务不达(da)标的(de)证据，包括但不限于多次(ci)反馈物业(ye)问题聊天记录、投(tou)诉(su)记录、返修单、处理结果视听资料等。律师提醒，诉(su)讼周期可能较长，但若证据充分，法(fa)院有可能在判决中支持对业(ye)主已(yi)缴或(huo)应缴费用进行合理扣减。
对于已(yi)被(bei)法(fa)院强制执行划走资金(jin)的(de)业(ye)主，如果对原判决有异议，例如有新证据足以证明原判依据的(de)事实有误(wu)，或(huo)审理程序存在重大问题，可在法(fa)定期限内向上一级法(fa)院申请再审。同时，即便执行完毕，业(ye)主仍可就物业(ye)公(gong)司的(de)违约行为另(ling)行提起诉(su)讼，要(yao)求其赔(pei)偿相应损失。
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