能够说，和(he)房产生意业务相关的营业，都出现了明显的下(xia)滑。一(yi)直以来，房产生意业务都是较高利润的营业，总(zong)生意业务量的下(xia)滑也拖累了利润表现，加(jia)上去年链家掮客人流(liu)动薪酬的增加(jia)，使得公(gong)司的利润受到影响(xiang)。

不外，贝(bei)壳体系的规模还正在(zai)增加(jia)。财报表现，到去年岁终，贝(bei)壳体系的门店数目仍正在(zai)增长，超过6.11万家，较上岁终增加(jia)了18.5%；掮客人数目也增加(jia)到52.3万人，较上年底增加(jia)了4.6%，线下(xia)的实体规模和(he)从(cong)业者规模还正在(zai)增长。

核心生意业务营业量下(xia)滑，人员和(he)成本还正在(zai)提高，那贝(bei)壳的收入增长是从(cong)那里来的？

来自“三翼”营业带来的收入，是财报中给(gei)出的答案(an)。尤其是租赁和(he)家装(zhuang)家居营业的增长，对冲了房产生意业务营业的下(xia)滑影响(xiang)，初步形成新的营业支撑。

房产生意业务额承压(ya)，贝(bei)壳想做更多事

作为中介平(ping)台，首先要看的照样贝(bei)壳的生意业务营业。

贝(bei)壳的生意业务营业，又分为二手房中介和(he)新房渠道部(bu)份。二手房的收入首要来自于生意业务房屋的佣金，新房营业收入首要来自于作为销售渠道，与开辟商方面的销售结算。

佣金收入的多少，取(qu)决于生意业务房屋的总(zong)价和(he)全体的生意业务量。正在(zai)这一(yi)方面，贝(bei)壳难逆转大势。不外，财报中提到，去年贝(bei)壳体系下(xia)的链家和(he)贝(bei)联门店二手房生意业务单量有11.2%的同比增长，创下(xia)了历(li)史新高。去年四序(xu)度存量房营业贡献率(lu)，还有1.5个(ge)百分点的提拔。

也就是说，生意业务量有所(suo)上升，但生意业务总(zong)金额正鄙人滑，其中变量首要正在(zai)于生意业务房屋的价格。

同时，存量房营业中的平(ping)台服务，加(jia)盟服务和(he)其他增值(zhi)服务收入基本持平(ping)，优良门店和(he)掮客人网络规模服从(cong)则正在(zai)提拔。

到2025岁终，贝(bei)联活跃门店和(he)活跃掮客人的数目同比增加(jia)21.3%和(he)7.2%，每名活跃贝(bei)联掮客人二手房生意业务单量同比提拔6%。

新房营业方面，生意业务额和(he)营业净收入全体表现下(xia)滑，但是对全体营业利润率(lu)的贡献，则正在(zai)上一(yi)年的基础上还提高了0.2个(ge)百分点，达到了25%。

尤其正在(zai)去年第四序(xu)度，由于部(bu)份城市浮现出的生意业务热(re)度表现，新房营业收入也随之上升，对全体营业的贡献率(lu)甚至达到了28.3%。

必要提到的是，由于新房市场下(xia)行，开辟商普(pu)遍存正在(zai)销售压(ya)力。正在(zai)这样背景下(xia)，贝(bei)壳也正在(zai)尝试新的营销模式。

贝(bei)壳经管层也业绩会上表示，过去公(gong)司的营业是基于相对传统的渠道逻辑，盘绕佣金与流(liu)量进行资源分配。但目前所(suo)尝试的，是把新房营业从(cong)“渠道角色”升级为“项目全周期合作火伴”。

经管层坦言，首先新房线上化(hua)与数字化(hua)水平(ping)仍然偏低，公(gong)司正正在(zai)通过数据能力与产品能力提拔，为购房者头疼(teng)的购房决策问(wen)题(ti)，提供线上决策支持；其次，会完善对流(liu)量资源的配置，提高项目与购房者之间的婚配服从(cong)，扩展购房者服务覆(fu)盖面，而且提高转化(hua)率(lu)；最后，将(jiang)来将(jiang)不仅作为房企(qi)销售末端的渠道合作方，还会从(cong)开辟前期就为开辟企(qi)业提供产品定位、获(huo)客、婚配到销售节奏经管等一(yi)系列流(liu)程，用以提拔全体服从(cong)。

这部(bu)份营业，极大概会触及到贝(bei)壳开辟营业贝(bei)好家营业的转型。

事实上，贝(bei)好家CEO 徐万刚去年岁终就正在(zai)发布会上就曾泄漏，贝(bei)壳将(jiang)来不再做自操盘项目，而财报中提到的C2M（消费者直连建造者）则是推进的方向——这部(bu)份营业，将(jiang)来更多的是利用贝(bei)壳直接面临购房者的数据优势，通过与开辟商合作，参(can)与到房屋开辟、扶植的前期计谋当中。

租赁营业成为业绩“黑马(ma)”

相较于生意业务类营业，去年贝(bei)壳体系中非(fei)生意业务类营业——即租赁营业和(he)家装(zhuang)家居营业的增长，表现很是抢眼。

同比增速达52.8%的租赁营业“费心租”，成为贝(bei)壳去年财报里的一(yi)匹“黑马(ma)”。这项营业去年全年收入219亿(yi)元，贡献率(lu)已经从(cong)2024年的5%，上升至去年的8.6%。

财报表现，到去岁终“费心租”正在(zai)管房源量超过70万套，同比增长62%，完成了谋划层面的全年盈利——这正在(zai)长租公(gong)寓行业当中并(bing)不简单。

对于如何做到盈利，贝(bei)壳经管层表示，核心正在(zai)于“费心租”的轻量化(hua)转型方式。不同于传统“二房东”靠房屋差(cha)价获(huo)得盈利的方式，贝(bei)壳“费心租”做的是帮助房东“招租”的事情，做的是租期经管，赚取(qu)的是服务费，和(he)增值(zhi)服务的部(bu)份。

由于不用承担房屋产权大概承租的重资产，这类轻量化(hua)的模式使得企(qi)业占用资金的风险降低，具有较为稳定的利润空间。

但短(duan)板正在(zai)于单间房源产生的利润较低，因此必要庞大的规模能力对全体利润形成支撑，而且对经管房源的运营周转率(lu)提出了更高的要求。

正在(zai)这方面，AI技术的使用对谋划提供了实际(ji)的帮助。经管层谈到，相较于之前由人的履历(li)完成的收房、定价、招租工作，目前将(jiang)AI技术嵌入，通过对历(li)史成交数据、区域供需、房源特(te)征等信息(xi)的阐明，能够对收支房源获(huo)得更精(jing)确的判断，对运营人员的服从(cong)起到了有效帮助。

不外，“费心租”全体来讲照样薄利营业。从(cong)去年的计谋来看，规模增长、市场占位是租赁营业去年的首要任务。

到了今年，提高单房利润则成为体系内所(suo)关注的目标，正在(zai)去年增量的基础上，今年对租赁营业提出了增利的要求。

除了“费心组”营业外，家装(zhuang)家居营业虽然收入贡献不及租赁，但也浮现出难得的增长态势。

财报表现，家装(zhuang)营业去年收入154亿(yi)，同比增长4.4%，贡献利润率(lu)达到了31.4%，较早前的30.7%提高了0.7个(ge)百分点，谋划层面吃亏(kui)实质收窄。

要晓得，家装(zhuang)营业面临的不仅是体系内主力营业的下(xia)滑，还有家装(zhuang)行业需求量紧缩的行业背景。但贝(bei)壳家装(zhuang)的优势也很明显——核心营业面临的二手房购房者本就潜藏(cang)了大量的装(zhuang)修需求，家装(zhuang)营业从(cong)二手房门店获(huo)客既更精(jing)准，又降低了获(huo)客成本，同时庞大的生意业务量也让家装(zhuang)营业具有了集采优势。

财报提到，家装(zhuang)营业供给(gei)链端，主材集采比例约80%、辅材集采比例约60%，这样能够大幅降低质料(liao)成本与价格波动风险；交付端则通过BIM智能设计工具提拔设计师服从(cong)，和(he)人员提效升级交付服从(cong)。换句话说，通过对包含返工、售后等产生隐形成本环节的控制，用以降低成本。

AI不会取(qu)代掮客人，但对人的要求更高

事实上，岂论是房产生意业务照样租赁营业，包含家装(zhuang)营业中，贝(bei)壳都加(jia)大了AI技术的使用。正在(zai)业绩交流(liu)会上，经管层也重点提及了这一(yi)点。

经管层认为，AI不会取(qu)代掮客人，而是会把行业“一(yi)分为二”：“一(yi)部(bu)份是大量标准化(hua)环节会被高速主动化(hua)，服从(cong)更高；另(ling)一(yi)部(bu)份则会向专业化(hua)、义务化(hua)和(he)高价值(zhi)服务集中。”

其中提到关键的一(yi)点，也浮现出中介行业的特(te)征：“很多购房者一(yi)最先根本说不分明本身到底要甚么(me)，很难完整精(jing)准地表达需求；供给(gei)侧(ce)的房子(zi)又黑白标品，每套房子(zi)、价格、特(te)征和(he)生意业务都不确定性。“

“正因如此，行业自然必要有人去理解(jie)、解(jie)释、婚配、协调和(he)承担义务。因此，当标准化(hua)环节被AI优化(hua)以后，真正决定组织下(xia)限的，会越来越集中到服务者本身的能力上。”

能够说，贝(bei)壳正正在(zai)试图撕去中介行业长时间以来单纯的“拆散卖房”标签，转而向市场存量房源运营，和(he)帮忙购房决策者的身份进行靠拢。

岂论最终乐成与否，但有一(yi)点是确定的——那个(ge)靠人多就能卖得了房的期间，已经由去了。