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2025年，对商用物业运(yun)营(ying)行业而言并不是坦途。消费(fei)市场复(fu)苏没有均衡、品(pin)牌方扩张(zhang)趋于(yu)谨慎、存量竞争(zheng)加剧，多重因素(su)给商管公司没有小(xiao)的经营(ying)压(ya)力。
没有过值得关注的是，在星(xing)盛商业(6668.HK)近(jin)期公布的2025年财报(bao)中，我们依然能看到一系列(lie)极具韧性的财务数据，足见公司具备穿越行业周期的底层气(qi)力。
财报(bao)显示，2025年，公司整年营(ying)收5.83亿元，毛利2.78亿元，毛利率(lu)同比提升1.5个百分点至47.7%；归母净利润(run)1.43亿元，降(jiang)幅同比收窄至7.7%，经营(ying)性现金流净额同比增长3.3%至1.74亿元。
具体解读这份最新的成绩单，其背后(hou)实则指向一个值得探究的行业问题：当规模(mo)扩张(zhang)没有再是商管企业的唯一目标，行业的核心竞争(zheng)力究竟(jing)应该锚定那边？
业绩验证经营(ying)质(zhi)量，没有断兑现股东价值
首(shou)先来看具体的财务表现，星(xing)盛商业2025年营(ying)收5.83亿元，其中大湾(wan)区贡献的收入(ru)占比提升至75.9%。这一数据印证了公司在核心经济圈的业务布局已(yi)构成稳固的收入(ru)基本盘，深耕(geng)核心地区的战略(lue)价值也(ye)愈发明显。
2025年公司整年毛利率(lu)47.7%，同比提升1.5个百分点，长期保持在行业较高水平；同时管理费(fei)用率(lu)下(xia)降(jiang)至10.7%，同比下(xia)降(jiang)1个百分点。一增一减之间，公司最终实现归母净利润(run)1.43亿元。
与此同时，公司经营(ying)性现金净流入(ru)1.74亿元，同比增长3.3%。经营(ying)性现金流与归母净利润(run)的比值是衡量红利质(zhi)量的重要指标，两者比值约为(wei)1.22，意味着每一元归母净利润(run)背后(hou)，有超过1.2元的现金流入(ru)。这进(jin)一步申明公司红利的现金保证程(cheng)度较高，是在真实的经营(ying)层面实现正向净利润(run)。
截至2025年底，公司在手现金约13.43亿元，占总资产的比重较高，资金储备富足。在存款利率(lu)下(xia)行的大环境下(xia)，2025年实现资金收益约2769万元，反映出其在资金管理方面的精细化操作能力。
随(sui)着最新财报(bao)公布，公司宣(xuan)派2025年末(mo)期股息每股8.5港仙，叠加中期派息5.0港仙/股，整年派息提升至13.5港仙/股，派息率(lu)约为(wei)87%。公司上市5年以来连(lian)续分红9次，累计现金分红6.72亿港元。派息率(lu)和派息额的持续提升，也(ye)从侧面印证了公司具备兑现长期价值的红利质(zhi)量和现金流稳定性。
精细化管理，修建穿越周期的核心竞争(zheng)力
业绩指标的短时间颠簸，往往容易(yi)让投资者忽(hu)略(lue)企业的长期经营(ying)能力。对商管公司而言，能够(gou)支撑其穿越周期的核心竞争(zheng)力，历来没有是项目数量的简(jian)朴增加，更重要的是对每一个在营(ying)项目的深度运(yun)营(ying)——经过精细化管理释(shi)放(fang)商业潜力，最终实现业务的质(zhi)效双升。
具体来看，公司的核心竞争(zheng)力体目前以下(xia)三个维度：
1、提升消费(fei)体验，激(ji)活商业体客流活力
在消费(fei)选择日益多元确当下(xia)，如何让消费(fei)者持续到访、延长停留时间、构成复(fu)购(gou)习(xi)惯，考(kao)验着运(yun)营(ying)方对客群需求的深度理解能力。
星(xing)盛商业挖掘"港客经济"便是典范案(an)例。公司依托"即买即退"集中退付点的政策优(you)势，配套双语导视、多语菜单等国际(ji)化服务。同时经过AlipayHK等跨境平台洞察港客画像，进(jin)一步联动香(xiang)港电讯HKT、JOOX、OpenRice等渠道持续展开品(pin)牌曝光与权(quan)益投放(fang)，打通港客吸收、到店(dian)到访、消费(fei)成交的全链(lian)路。
活动营(ying)销(xiao)方面，公司同样(yang)体现出对客群活力的精准撬动。2025年，公司引入(ru)多元主题活动与跨界资本联动的组合(he)策略(lue)，在有效激(ji)活客流活力的同时，也(ye)为(wei)商户经营(ying)奠定了坚固的流量基础。
2、赋能商户发展，巩固商业运(yun)营(ying)根基
商户的经营(ying)状况，直接决(jue)定了商管公司的房钱收缴能力、商业体的出租率(lu)稳定性以及长期吸收力。因此，运(yun)营(ying)方的核心能力之一，在于(yu)能否为(wei)商户提供超出物理空间的经营(ying)支持。
星(xing)盛商业一方面利用数字化和AI能力赋能商户，经过数字化对象为(wei)商户提供更精准的客流分析、更高效的营(ying)销(xiao)触达、更便捷的收银体验，切(qie)实低落商户的一样(yang)平常运(yun)营(ying)成本；另外一方面搭(da)建多元会员生态圈，2025年公司会员总量增长19%，银卡以上会员消费(fei)人数增长82%，会员复(fu)购(gou)率(lu)达56%。商户接入(ru)这一会员体系，能够(gou)直接触达具有较高消费(fei)志愿的稳定客群，有效提升经营(ying)服从。
3、实现项目增值，释(shi)放(fang)商用物业长期价值
商管公司的核心价值，最终体目前所(suo)管理资产的持续增值能力上。这种增值既(ji)包括房钱收入(ru)的稳步提升，也(ye)涵盖资产本身的市场估值增长。在轻资产运(yun)营(ying)模(mo)式下(xia)，运(yun)营(ying)方经过精细化运(yun)营(ying)提升项目现金流，既(ji)能够(gou)实现自身营(ying)收增长，也(ye)能为(wei)资产持有方创造(zao)更高的资产价值。
星(xing)盛商业2025年的经营(ying)数据，为(wei)这一运(yun)营(ying)逻辑提供了有力支撑。公司在管项目出租率(lu)提升至93.6%，空置率(lu)仅6.4%，明显优(you)于(yu)典范城市12.9%的均匀(yun)空置率(lu)水平；品(pin)牌汰换率(lu)达26%，意味着项目持续保持品(pin)牌结构的新鲜度和市场竞争(zheng)力，在管项目的整体品(pin)质(zhi)得到进(jin)一步提升。
此外，公司得到星(xing)河(he)控股的名誉背书(shu)，没有仅为(wei)业务发展带来了坚固保证，也(ye)是星(xing)河(he)控股对其商业运(yun)营(ying)能力的高度认可。星(xing)河(he)控股财务状况稳健，"三道红线"指标连(lian)年全绿，连(lian)续5年保持AAA主体名誉跟踪评级(ji)且(qie)评级(ji)展望为(wei)稳定；目前星(xing)河(he)集团已(yi)得到团结资信和中证鹏元评定的双AAA主体名誉评级(ji)。
整体而言，星(xing)盛商业在精细化管理上构建起(qi)了多维度的核心竞争(zheng)力，使其在行业存量竞争(zheng)中乐成包围，充分挖掘市场价值，推动企业业绩实现可持续增长。
总结
星(xing)盛商业2025年财报(bao)充分体现了公司周全提升核心竞争(zheng)力所(suo)带来的经营(ying)效果，经过深耕(geng)核心地区、以精细化管理挖掘商业潜力，公司经营(ying)质(zhi)量和运(yun)营(ying)服从得到持续提高。
当前商用物业运(yun)营(ying)行业的头部效应愈发明显，星(xing)盛商业已(yi)勾(gou)勒出清楚且(qie)稳健的发展路径，无望在行业竞争(zheng)中实现"强(qiang)者恒强(qiang)"，坚定穿越行业周期，其长期价值增长值得投资者期待(dai)。
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