这样的户型面(mian)积段，正(zheng)在南山的位置，确实够卷(juan)，毕竟(jing)南山的平凡住宅小(xiao)区，新居的产物类中就没有多少个设计这样的面(mian)积门坎(kan)，更不要说89㎡三房可以(yi)利用阳台的面(mian)积前期改造成四房。

但细看项目，实际又有点“矮子里拔将军”了。

项目小(xiao)面(mian)积低总价确实是事实，最便宜一套房源约66平备案总价约451万，基础折扣约92折，折后415万就能拿下南山的两房。

对比科技园、前海的动辄万万，看似划算，但这个代价放(fang)正(zheng)在宝安西乡、新安的地段，能选择一个带花园、配套成熟的大三房，何必蹲守(shou)正(zheng)在南山的“边角料”地段？

比如宝安西乡的中粮(liang)云锦小(xiao)区、山海上园小(xiao)区、招商果岭等。

若是考虑地段通勤范围，正(zheng)在深圳的交通近况(kuang)下，实际轨道(dao)通勤时间相差不远。

而深圳新规下的户型设计上尽量利用空(kong)间基础就是标配了，89㎡做四房正(zheng)在深圳刚需盘里早已(yi)不是新奇事，把行业常态当卖点，足见(jian)项目能拿得出手(shou)的亮点真的不算多。

若是项目质量足够高，新居平凡户型卖个6万—7万还算合理，但明显乐源雅居还包罗了更多的不敷。

最直(zhi)观的就是“迷你独栋(dong)”的难(nan)堪，项目位于荔源雅苑北(bei)向，全部项目就一栋(dong)31层的单体楼(lou)，建设用地才3190.01㎡，计容面(mian)积11579.06㎡，绿化覆盖率约30.01%，连(lian)个像样的空(kong)中花园都挤不出来。

（格隆汇楼(lou)市2026年3月20日摄(she)）

总户数143户仅(jin)配了90个停车(che)位，车(che)位比连(lian)1:0.7都不到，很难(nan)说将来业主们回家不需要抢车(che)位；

2梯5户的梯户比，31层，入住后早高峰下班(ban)守(shou)候电梯，很大几率需要耗费更多的时间。

更需要关注的是，作为单体楼(lou)项目，还混着人才住房和回迁(qian)房，商品房和回迁(qian)房杂居，非常磨练前期的社区经管本领，也要接受居住人群的多元化。

项目所正(zheng)在的地段位置属于南山同(tong)乐板(ban)块，可以(yi)说是南山最典范的位置，地段上处于南山和宝安的“三不论(lun)地带”，是典范的“南山户口(kou)，宝安配套”。

而配套边缘化，中高端生存配套相对缺失。

周边乡村面(mian)目相对老旧，周边不是改造区就是老旧社区，缺乏成熟的贸易、医(yi)疗配套。

近距离可以(yi)或许依附的贸易是直(zhi)线约350米(mi)的隆尚Minitow，2024年岁尾开业，目前还处于大力招商当中，成熟完(wan)善还需要时间，约2.5公里外才是海雅绚丽城，约4.2公里是6公里外才是前海壹方城，日常逛商场需要依附自驾或轨道(dao)交通。

教诲方面(mian)临(lin)口(kou)的学区属于教科院同(tong)乐实验黉舍，九年一向制(zhi)公办黉舍，正(zheng)在南山的同(tong)类黉舍中，相对靠后。

交通上，虽然(ran)步行至12号线同(tong)乐南站约900米(mi)，15号线同(tong)乐关站还正(zheng)在建设中，双地铁实现还需要时间。

而这样的位置，既无法享遭到南山核心(xin)区的配套红(hong)利，又难(nan)以(yi)正(zheng)在短时间内改造蝶变，实现逆袭，以(yi)是，也被市场戏称为南山楼(lou)市的“吊车(che)尾”。

生不逢时，踏空(kong)入市

更关键(jian)的是，乐源雅居几乎是踏空(kong)入市的。

就正(zheng)在乐源雅居拿到预售证的两天后，深圳官宣推出6宗核心(xin)区宅地，南山科技园、前海桂湾、宝中核心(xin)全是硬通货，有望刷新市场地皮出让的新纪(ji)录。

而核心(xin)区的优(you)质地块一出来，市场的眼(yan)光全被吸收已(yi)往了，毕竟(jing)同(tong)样是花钱(qian)，购房者更愿意(yi)赌核心(xin)区的增(zeng)值潜力，而非南山边缘的“边角料”。

一边是核心(xin)区地块配套高端、乡村界面(mian)更成熟，一边是同(tong)乐板(ban)块的独栋(dong)小(xiao)盘，乡村面(mian)目差、配套，一对比乐源雅居的性价比就更加需要打折。

更何况(kuang)，后续(xu)深圳还会陆续(xu)推出福(fu)田、南山、前海的优(you)质地块，核心(xin)区的房源供应会愈来愈多，乐源雅居这种边缘盘，只会被越甩越远。

而同(tong)乐板(ban)块本身的市场近况(kuang)，更是给乐源雅居戴(dai)上紧箍咒。

2022年4月到2026年3月，板(ban)块累计供应1501套住宅，板(ban)块硬生生从“新居荒”变成了“供应大户”。

结果就是，同(tong)乐板(ban)块的全部楼(lou)盘都正(zheng)在去化的历(li)程中，和南山赤湾板(ban)块成了南山市场的“一丘之貉”。

看看周边的楼(lou)盘，就晓得乐源雅居的去化之路有多灾。

卓(zhuo)越珑秀公馆2025年9月拿证，备案均(jun)价7.19万/㎡，现正(zheng)在还剩75套，去化率才约53.12%，为了卖房收盘综合折扣只能打约88折，折后均(jun)价约6.33万/㎡；

（格隆汇楼(lou)市2026年3月20日摄(she)）

同(tong)乐公馆2025年6月收盘，备案均(jun)价8.01万/㎡，由于代价太高卖不动，正(zheng)在顺销期间只能大幅降价，单价最低约6.04万起，截至2026年3月20日，深圳房地产信息平台表现才勉强去化约51.46%；

就连(lian)桑泰缙樾府，同(tong)乐板(ban)块新居唯一的周全积段大户型2024年12月备案均(jun)价约7.3万/㎡，147套房源的体量，并不多，也顺销了一年多还剩27套。

这些项目已(yi)验证了市场，说明乐源雅居撑起7万+代价是有不小(xiao)难(nan)度的。

以(yi)是，乐源雅居入市给出这个定价，压力不是一星半点。

乐源雅居和同(tong)乐公馆，珑秀公馆都是独栋(dong)盘，户型和代价上都有所重叠。

但卓(zhuo)越珑秀公馆为品牌开发商，车(che)位比约1:0.8，同(tong)样拿出折扣举行促(cu)销；同(tong)乐公馆虽然(ran)面(mian)积大、门坎(kan)高，然(ran)则纯商品房小(xiao)区，车(che)位比1:1，社区质量相比具有肯定优(you)越性。

而乐源雅居是深圳市东方多路通信技术有限(xian)公司，主业是通信设备研发，房地产开发不过是副业，股权布局里还是个人持股49%。

乐源雅居和这些竞(jing)品相比，品牌劣势，配套劣势，社区质量劣势都无法凸显，相较之下定价显得性价比并不突出。

以(yi)是，说到底乐源雅居不仅(jin)是自身的问题多，市场也不再为“南山户口(kou)”买单，更看重实际的配套、质量。