若算上正常的开盘折扣，这就意味(wei)着4年(nian)前的价格，在当下能(neng)多买十多平(ping)米的空(kong)间。

就问这个价格，感(gan)人不感(gan)人。

要知(zhi)道，就连2019年(nian)开盘的华盛珑悦花(hua)园均价即使(shi)算上折扣优惠，也还是比金地启曜府高一截——

1788套约89-383㎡住宅，均价6.75万/㎡（包含精装），最低单价6.1万/㎡，最高单价10万/㎡，总价555万—3795万/套，开盘诚意登(deng)记20万则99折。

这还是2019年(nian)的新房开盘价格。

这对整个龙(long)华中心板块而言，金地启曜府的开盘，不仅代(dai)表区域板块的摸底，也意味(wei)着龙(long)华中心板块的天花(hua)板被压了下来。

相比曾经(jing)的市场(chang)高峰阶段(duan)，新房的调整价格幅度达到了32.63%。

一方面源于，龙(long)华中心的扎堆高供应(ying)，从2018年(nian)的宝泰雅苑到2026年(nian)的金地启曜府将近8年(nian)的时间，这15个项目就累计供应(ying)了10402套住宅。

这样的体量，让整个龙(long)华中心都成为这些年(nian)市场(chang)的话题榜。

经(jing)过这些年(nian)的供应(ying)，整个龙(long)华中心板块的市场(chang)，随着市场(chang)的变(bian)化，迎来了结构性调整，也让龙(long)华的新房陷入两难。

另(ling)一方面，作为福田、龙(long)华核(he)心区域外溢的板块，市场(chang)的实(shi)际估价水平(ping)一直都不算高，从二手房挂盘情况可以看(kan)到，金地启曜府附近的二手次(ci)新房整体水平(ping)维持在5万—6.5万/㎡。

2023年(nian)以及2024年(nian)分别(bie)推售两次(ci)的鸿(hong)荣源尚云花(hua)园去年(nian)12月31日交(jiao)一套约89.57平(ping)的三室两厅低楼层。

挂盘169天，挂盘报价460万，成交(jiao)总价约440万，折合单价约 4.91万/㎡；

去年(nian)10月也成交(jiao)一套约88.78平(ping)的三室两厅低楼层，成交(jiao)总价约452万，折合单价约 5.09万/平(ping)。

比如2022年(nian)分别(bie)两次(ci)推售的卓越(yue)和(he)奕府，去年(nian)11月24日一期成交(jiao)一套约111.15平(ping)的三室两厅低楼层，挂盘82天，挂盘报价536万，成交(jiao)总价约512万，折合单价约 4.61万/平(ping)；

去年(nian)12月6日又成交(jiao)一套约113平(ping)的四室两厅高楼层，挂盘33天，挂盘报价630万，成交(jiao)总价约550万，折合单价约 4.86万/平(ping)。

再看(kan)龙(long)华中心压舱石般的壹城中心，是整个龙(long)华中心航母级的大社(she)区，共计约350万平(ping)方米，经(jing)过市场(chang)调整后，也蒙上一层阴霾。

去年(nian)6月9日壹城中心十区成交(jiao)一套约93.75平(ping)的三室两厅高楼层，挂盘65天，挂盘报价545万，成交(jiao)总价约518万，折合单价约5.52万/平(ping)。

去年(nian)7月7日壹成时代(dai)花(hua)园（壹成中心第二区）成交(jiao)一套约93.49平(ping)的三室两厅低楼层，挂盘281天，挂盘报价540万，成交(jiao)总价约528万，折合单价约5.65万/平(ping)；去年(nian)6月20日也成交(jiao)过一套约93.49平(ping)的三室两厅低楼层，挂盘7天，挂盘报价390万，成交(jiao)总价约328万，折合单价约4.5万/㎡。

而去年(nian)11月5日壹城中心璞誉(yu)府成交(jiao)一套约142.81平(ping)的五(wu)室两厅高楼层，挂盘233天，挂盘报价830万，成交(jiao)总价约778万，折合单价约5.45万/平(ping)；

去年(nian)10月3日成交(jiao)一套约109.46平(ping)的四室两厅中楼层，挂盘312天，挂盘报价598万，成交(jiao)总价约590万，折合单价约 5.39万/平(ping)。

这些成交(jiao)记录(lu)，不仅代(dai)表了壹城中心独立的区域成交(jiao)记录(lu)，也代(dai)表了整个壹城中心市场(chang)估价最真实(shi)的一面。

并且(qie)可以看(kan)到，相比曾经(jing)的开盘价格，二手房的实(shi)际成交(jiao)价格已(yi)经(jing)远低于曾经(jing)的开盘价。

再加上整个龙(long)华中心的新房，实(shi)际过去都采(cai)取了高备案价叠加认筹签约高折扣的方式开盘。

比如幸福城臻园，2025年(nian)7月开盘，当时备案均价约6.46万元/平(ping)方米，单价区间约5.71万—7.11万/㎡，总价区间约553万—1159万/套。

但(dan)经(jing)过备案价调整后，最新备案均价约5.49万/㎡，总价区间约469万～984万，均价调整幅度约15%。

所以，在片区同质化竞争白热化，叠加区域以价换量抢跑(pao)以及供应(ying)高峰，金地启曜府开盘，自然(ran)是“去化优先”。

底价的必然(ran)结果

金地启曜府，选择卷价格的方式开盘，市场(chang)走势及格局是一方面，实(shi)际上除了市场(chang)的高库存与价格调整压力，更重要的项目本身以及开发集团存在一定的压力。

开发商层面，金地集团资金链承压明显，项目曾经(jing)停工，陷入烂尾的风险，整个集团现金流是紧张(zhang)的 。

项目曾经(jing)取名为金地宸峯府，后更名为金地启曜府，曾经(jing)陷入停工，并且(qie)金地整个集团现金流紧张(zhang)，急需继续补充现金流。

今年(nian)1月金地发布业绩公告显示，2025年(nian)归母净利润预(yu)亏超111亿—135亿元，创(chuang)上市以来最大亏损，销售金额(e)同比暴(bao)跌56.18%。

预(yu)亏的理由(you)也说得很清楚(chu)了，就是销售规模下降，营收下滑，为了加大去化调整了营销策略，还顺便计提了存货跌价准(zhun)备和(he)信用(yong)损失(shi)准(zhun)备。

而在去年(nian)的中期业绩会上，金地集团公开表示，剩余待(dai)偿还公开市场(chang)债务合计仅约5.01亿元，将在2026年(nian)3月初和(he)4月初到期偿付(fu)。

但(dan)更重要的是，项目在整个龙(long)华中心的市场(chang)上并不算特别(bie)出挑，产品力的短板明显。

一是项目的容积(ji)率(lu)非常高，容积(ji)率(lu)达到了8.59，在深(shen)圳控住宅容积(ji)率(lu)上限的背景下并不讨喜，地面休闲花(hua)园小，基本无社(she)区体育活动(dong)场(chang)地。

其次(ci)，项目的居住纯粹性欠缺，1148套住宅，包含470套公共租赁住房。

以及户(hu)型设计算不上实(shi)质性的新规产品，得房率(lu)只有约76%。

实(shi)地交(jiao)付(fu)样板空(kong)间可以看(kan)到，部分的130平(ping)户(hu)型玄关空(kong)间有限，部分户(hu)型虽设有玄关，但(dan)空(kong)间尺(chi)度相对较小，需要占用(yong)客厅空(kong)间。

客厅不仅要容纳鞋柜、客厅功能(neng)，还要容纳电视(shi)墙以及餐厅功能(neng)；

厨(chu)房操作空(kong)间相对紧凑，尽(jin)管采(cai)用(yong)U型厨(chu)房设计，但(dan)即使(shi)是130平(ping)的户(hu)型，厨(chu)房实(shi)际空(kong)间一般；

主卧室及次(ci)卧室实(shi)际空(kong)间飘窗占比不小，导致次(ci)卧空(kong)间较小；

公卫采(cai)用(yong)三段(duan)式干湿(shi)分离设计，由(you)于空(kong)间较小可能(neng)导致实(shi)际使(shi)用(yong)过程中出现不便。

而龙(long)华中心的市场(chang)已(yi)经(jing)被验证过，唯有低价才能(neng)抢到一片空(kong)间。

在这样的背景下，自然(ran)是回款优先，销售去化的节奏要拉满，以价换量也是市场(chang)唯一的出路(lu)。

作者 | 飞天小女警